Soziale Mieterberatung

Wohnberechtigungsschein (WBS)

Der Wohnberechtigungsschein (WBS) hilft bei der Wohnungssuche. Öffentlich geförderte Wohnungen dürfen nur an Bewerber mit WBS vermietet werden.
Sie haben Anrecht auf den WBS, wenn Ihr Einkommen beim Einpersonenhaushalt 16.800 € (netto) nicht übersteigt, beim Zweipersonenhaushalt sind es 25.200.- €. Es gibt ein Berechnungsformular auf der Seite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dort können Sie prüfen, ob Sie berechtigt sind.
Wir helfen beim Ausfüllen der Anträge für den WBS. Um den WBS zu beantragen, müssen folgende Unterlagen eingereicht werden: der Antrag, sowie zahlreiche Anlagen: die Einkommenserklärung für jedes Mitglied des Haushaltes, die vom Arbeitgeber unterzeichnete Einkommensbescheinigung, die Partnerschaftserklärung bei Unverheirateten und die Erklärung über das gemeinsame Sorgerecht bei Kindern. Die Unterlagen können Sie auf der Seite des Wohnungsamtes herunterladen. Link zum Wohnungsamt Pankow.

Wohngeld

Wenn ihr Einkommen niedrig, die Miete jedoch hoch ist, haben Sie möglicherweise ein Anrecht auf Wohngeld. Ob Sie das Anrecht haben, können Sie testen mit dem Wohngeldrechner der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Wir helfen beim Ausfüllen der Anträge für das Wohngeld. Den Antrag „Mietzuschussantrag nach dem Wohngeldgesetz (WoGG)“ sowie weitere Anträge finden Sie ebenso auf der Seite der Senatsverwaltung.
Wir helfen Ihnen beim Ausfüllen der Unterlagen.

Grundsicherung

Grundsicherung bedeutet Hilfe zum Lebensunterhalt für Menschen im Rentenalter und bei Erwerbsminderung. Die Anträge sind auf der Seite der Senatsverwaltung finden.
Wir helfen Ihnen beim Ausfüllen der Unterlagen.

Mietzuschuss im Sozialen Wohnungsbau

Alle Berliner Mieterhaushalte im Sozialen Wohnungsbau erhalten auf Antrag einen Mietzuschuss zur Sicherung einer tragbaren Mietbelastung, wenn die Voraussetzungen erfüllt werden. Die Einkommensgrenzen sind die gleichen wie beim Wohnberechtigungsschein. Mehr Infos auf der Seite der Senatsverwaltung.
Wir helfen Ihnen beim Ausfüllen der Unterlagen. Der Antrag kann auch online gestellt werden.

Härteeinwand bei Modernisierung

Wenn Sie eine Modernisierungsankündigung bekommen haben, können Sie bei geringem Einkommen bis zum Ende des darauf folgenden Monat einen Härteeinwand geltend machen nach § 555 BGBG.
Hier kommt es immer auf den Einzelfall an. Kommen Sie möglichts bald zu uns in die Beratung.

Übernahme von Mietschulden durch das Sozialamt

Das Sozialamt kann zur Vermeidung von Obdachlosigkeit Mietschulden übernehmen. Das Sozialamt kann helfen bei Obdachlosigkeit. Offene Sprechstunde des Sozialamtes: Dienstag und Donnerstag von 9 bis 12 Uhr, Fröbelstraße 17 – Haus 2, 10405 Berlin, telefonisch 030 90295-5160, per Email sozialdienst.sozialamt@ba-pankow.berlin.de.

Zweckentfremdung von Wohnraum

Leerstand, nicht genehmigte Nutzung als Ferienwohnung (AirBnB) oder ähnliches. Wir leiten Ihre Beobachtung anonym an die zuständigen Stellen im Bezirksamt weiter.

Zivilrechtliche Mieterberatung

Mieterhöhungs­verlangen

Mieterhöhungsverlangen nach Mietspiegel (§ 558 BGB) sind nicht immer berechtigt. Bis zum bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangen wird Ihre Zustimmung erwartet. Melden Sie sich nicht, kann der Vermieter Sie auf Zustimmung verklagen.
Eine Prüfung lohnt sich oft, um zusehen, ob Sie zustimmen müssen, ob Sie nur teilweise zustimmen müssen oder ob das Mieterhöhungsverlangen gänzlich unberechtigt ist. Kommen Sie rechtzeitig vorbei, wir helfen Ihnen bei der Prüfung.

Die Senatsverwaltung bietet einen Abfrage-Service zur Überprüfung auf Übereinstimmung mit dem Mietspiegel an. Nach Eingabe der Adresse, der Wohnungsgröße und das Baualters des Gebäudes folgt die Ermittlung von wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Sachverhalten in den Bereichen Bad/WC, Küche, Wohnen, Gebäude und Umfeld. Aus den wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Sachverhalten werden dann Ab- bzw. Zuschläge auf den Mittelwert des Mietspiegels errechnet. Wir helfen Ihnen gerne bei der Abfrage.

Modernisierungs­ankündigungen & -umlagen

Mit der Modernisierung (Wärmedämmung, neue Fenster, neues Badezimmer usw.) kündigt der Vermieter eine höhere Miete an. 8% der Modernisierungskosten können jährlich auf die Miete umgelegt werden. Aber ist der Anteil an Instandhaltung an der Baumaßnahmen richtig eingeschätzt worden? Können oder sollten Sie einen Härteeinwand gelten machen? Kommen Sie in unsere Beratung, um die Fragen zu klären.

Kündigungen / Kündigungsschutz

Wir nehmen eine erste Prüfung vor und bei Bedarf leiten wir Sie weiter zu hilfreichen Stellen.

Mietpreisbremse

Durch die Einführung der Mietpreisbremse ist in Berlin bei Neuvermietung von Bestandsimmobilien maximal eine Erhöhung der Miete um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (laut Mietspiegel) möglich. Mehr Information auf der Seite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Im Konfliktfall kommen Sie zu uns in der Beratung.

Aufhebung des Mietendeckels

Das Gesetz zum Mietendeckel wurde am 15.04.2021 vom
Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt. Wie gehts nun weiter? Infos der Senatsverwaltung zum gecancelten Mietendeckel. Bei Fragen kommen Sie bitte zu uns in die Beratung.

Erhaltungssatzungsgebiete - Milieuschutz

Für große Teile von Pankow gelten Erhaltungssatzungen. Mit Erhaltungssatzungen soll die Zusammensetzung der Bevölkerung geschützt werden. Um dies zur erreichen, bedürfen Modernisierungsmaßnahmen in Gebäuden nun einer besonderen Genehmigung. So sind z. B. Arbeiten, wie Grundrissänderungen innerhalb einer Wohnung, Einbau eines neuen Badezimmers u.a. nun genehmigungspflichtig. Damit sollen Luxusmodernisierungen verhindert werden. Außerdem gilt das Umwandlungsverbot. Das bedeutet Mietwohnungen können nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, wenn nicht der umwandelnde Eigentümer erklärt, dass er sieben Jahre nur an Mieter verkauft. Bei einem Verkauf von Mietshäusern steht dem Bezirk ein Vorkaufsrecht zu. Er kann das Vorkaufsrecht nutzen, um mit dem Erwerber eine Abwendungsvereinbarung zu schließen, in der der Erwerber z. B. den Verzicht auf bestimmte Modernisierungsmaßnahmen oder auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen zusichert. Kommt es nicht zu einer Abwendungsvereinbarung, kann der Bezirk sein Vorkaufsrecht wahrnehmen, in der Regel zugunsten eines dritten, meist einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft wie z.B. „Stadt und Land“ oder „GEWOBAG“.

Infos auf der Seite des Bezirksamtes zu den Erhaltungssatzungsgebieten in Pankow.

Betriebs- & Heizkosten­abrechnungen

Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung sind oft schwer zu lesen. Wir helfen Ihnen dabei. Einen ersten Anhaltspunkt zur Überprüfung der Kosten bietet der Vergleich mit den durchschnitt­lichen Betriebskosten in Berlin. Laut Untersuchung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung für das Abrechnungsjahr 2017 wurden durchschnittliche »kalte« Betriebskosten in Höhe von 1,66 Euro/m² monatlich und
Kosten für Heizung und Warmwasser (»warme« Betriebskosten) in Höhe von 0,90 Euro/m² monatlich ermittelt.
Folgende Tabelle mit Mittelwerten einzelner Betriebskosten stammt aus der Broschüre der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zum Mietspiegel 2019.

Abrechnungsjahr 2017
Angaben in Euro/m
2
monatlich
Betriebskostenposition
Unterer Wert der 4/5-Spanne
MittelwertOberer Wert der 4/5-Spanne
Grundsteuer0,140,270,46
Wasserversorgung0,130,250,44
Entwässerung0,130,230,31
Niederschlagswasser0,020,050,07
Aufzug0,070,180,33
Straßenreinigung0,010,040,07
Müllbeseitigung0,110,160,23
Hauswart/Hausmeister0,050,180,38
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung0,060,150,26
Schneebeseitigung0,020,050,08
Gartenpflege0,020,100,20
Beleuchtung (Allgemeinstrom)0,020,050,10
Schornsteinreinigung0,010,070,12
Sach- und Haftpflichtversicherung0,060,160,24
Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/des Breitbandnetzanschlusses0,060,120,19
Sonstige »kalte« Betriebskosten0,010,070,15
Heizung0,360,721,11
Warmwasser0,110,260,47
Sonstige »warme« Betriebskosten (z.B. Wartung Heizungsanlage)0,100,190,27

Überprüfung von Mietverträgen

Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen korrekt? Darf ich untervermieten? Der Mietvertrag wurde von zwei Partnern unterschrieben, was passiert wenn einer auszieht? Kommen Sie vorbei, wir versuchen die Fragen zu klären. Kommen Sie vorbei, wir beraten Sie gerne.

Bauliche Mängel

Schlechte Fenster, bröckelnde Fassaden, kaputte Aufzüge können das Wohnen anstrengend machen. Schimmel in der Wohnung ist nicht gut für die Gesundheit. Asbest in Baustoffen kann lebensgefährlich sein, wenn er nicht richtig abgedeckt ist. Wir helfen Ihnen bei der Einschätzung der Probleme und dabei, wie Sie die Hausverwaltung auffordern können, Mängel zu beseitigen. Wir können Kontakte herstellen zum Gesundheitsamt sowie zur Wohnungsaufsicht des Bezirksamtes.